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COLUMN

コラム

2022.08.24

「いい土地」の探し方&出逢うには!?

「いい土地」とは、どんな土地??

これから土地を購入して、理想のマイホームを建てたい!と思われている方に
土地の探し方や注意点、ポイントなどをご紹介したいと思います。

1、「いい土地」とは?

理想のマイホーム作りのために最初にすべきことは、「いい土地」を探すこと。
「いい土地」と言っても、人それぞれ価値観は異なりますので、優先したい条件や価値観を基に考えます。

・交通アクセス、ショッピングが便利な土地
・人気の学校区がエリアにある土地
・間口が広く正方形の土地
・緑が多く、治安も良い土地
・地盤が強く災害時の被害リスクが少ない土地
・道路が広く通学にも安全な土地
・価格が安いなど、コストパフォーマンスの良い土地

条件や価値観と共に、予算も考えながら、「いい土地」に巡りあうために、希望条件の絞り込みを行い、優先順位をつけていきましょう。

2、「いい土地」の探し方&出逢う方法

1.WEBで土地情報を検索

土地を探す方法は、WEBで「〇〇市 土地」、「〇〇市〇〇町 土地」、などのキーワードで検索するか、不動産会社のホームページから売土地の情報を検索していくというのが一般的な方法です。

2.不動産業者に相談する

不動産業者に要望を伝えて相談してみましょう。紹介された土地を気に入った場合には、購入前に、家の設計を依頼する予定の建築士に同行してもらい、その土地の地盤、建ぺい率、容積率などをチェックしてもらい、理想の家が建てられる土地なのかを把握することが大切です。

3.自分の足で希望エリアを歩いて探してみる

自分の足で希望のエリア周辺を歩いてみたり、車で回ってみるのも良いでしょう。
歩いて探してみると、意外と家も建っておらず、草が生えているような手入れのされていない空き地がいくつか見つかることがあります。
このような空き地を見つけたら、不動産会社や家の施工を依頼する予定の工務店などに連絡し、誰が管理している土地なのかを調べてもらいます。

4.工務店やハウスメーカーに直接相談に行く

戸建てのマイホームを検討されているなら、同時併行で家の施工の相談ができる工務店や、ハウスメーカーも探しておくとスムーズに進行します。
土地・家・諸費用をトータルで見積もりを立ててくれるので、土地と家にかかる費用のバランスがわかりやすく、予算オーバーになるリスクも防ぐことができます。
弊社でも不動産と建築部門がございますので、トータルでご提案が可能です。

5.人気エリアで理想の土地がなかなかみつからない場合

中古物件の購入を視野に入れ、土地付きの中古物件の購入をします。
その後、物件の解体工事をおこない、更地にしてから理想の家を建てるという方法もありますが、費用はかなりかかります。資金に余裕がある方のみおすすめできる方法です。

3、相場の調べ方と土地選びのチェックポイント

1.土地の相場の調べ方

気に入った土地の相場を把握するにはどうすれば良いのでしょう?
それは「公示価格」と「路線価」の2つの方法があります。

☑公示価格

公示価格は、毎年1回、3月下旬頃に国土交通省から発表される土地の評価額で、土地の公正な取引や税金の算出のための目安となるものです。
役所の公報に掲載されていますが、「国土交通省の地価公示価格」で検索すればインターネットでも簡単に地域の土地の相場を見ることができます。

☑路線価

路線価とは、相続税や贈与税などの課税のために都市部の路線(道路)ごとに国税局長が決定した土地の単価のことをいいます。
路線価は国税庁のホームページから調べることができます。

路線価は、道路ごとに価格で出ているので、買いたい土地のエリアの中でも1本道路を挟んだだけで価格が変わるなど、道路ごとの微妙な地価の差がわかるのが特徴です。
しかし、路線価は、公示価格のおおむね80%を目安に価格がつけられているので、実際は0.8で割り戻して土地の相場を掴む必要があります。

2.地盤チェックは土地選びのカギ

過去に地盤沈下のあった土地、低地(谷地)などの軟弱地盤ではないか、土地の形状・地勢を調べる必要があります。
各自治体や国土交通省が提供している防災マップ(ハザードマップ)を必ずチェックしましょう。台風、大雨、津波、高潮などが起こることによって被害が想定される地域がマッピングされています。

3.全方位チェック

気に入った土地があっても、隣接する家の影響で日当りや風通しが悪いと困ります。
例えば、南向きにバルコニーが欲しい場合は、その希望が叶うかどうかなど、土地に隣接する周囲の家、道路などを確認しておきます。
また、隣接地とのトラブルとして多いのが、境界線です。
土地購入の際は、境界の確認を必ず確認しておきます。

4.周辺環境のチェック

スーパーが多少遠くても閑静な住宅街を希望するのか、多少にぎやかでも、スーパーやコンビニ、病院、学校、駅など利便性を重視するのか予め決めておきます。
長く住みやすい環境にある土地なのかを家族で話あいましょう。
また、悪臭や騒音のする工場が近隣にないかなども併せて確認しておきます。

5.公共交通機関や交通条件のチェック

「駅に近い」だけで選んでしまうのではなく、家族それぞれの状況に応じて、
安全に通勤・通学・お買い物ができるかを確認しましょう。
お子様のいるご家庭では、通学路に使う道路が安全であるかどうかの確認はとても大切です。実際に歩いてみて確認しましょう。

6.トラブル回避!法規制や特殊条件のチェック

土地探しには、土地の周辺環境や地盤チェックなど快適さだけをチェックするだけでは不十分です。
建築基準法や都市計画法などの法に基づいて正しく家を建てる必要があります。

土地選びで抑えておくべき4つのポイント

土地の条件や状態が悪くて、理想の間取りを実現できる家が建てられない!
このような事態を防ぐためにも、土地購入前に最低限知っておいた方が良いポイントについてご紹介します。

①接道義務

建築基準法の規定により、建築物の敷地が幅員4m以上の道路に少なくとも2m以上接していなければならないとされています。
接道義務を満たしていない土地には、家を建てることができませんので注意しましょう。

②建ぺい率、容積率、用途地域

土地探しの段階で、建てられる家の面積を確認する必要があります。
また、「用途地域」ごとにも、建てられる面積が制限されています。

*建ぺい率

敷地面積に対する建築面積の割合
例)敷地面積が100㎡としてその用途地域の建ぺい率が60%の場合、建築可能な面積は60㎡になります。

*容積率

敷地面積に対する延べ床面積の割合
(建ぺい率が広さの割合なのに対し、容積率は高さに関する制限)

「建ぺい率50%、容積率200%」という30坪程度の土地だったとしたら、どのような建物を作る事ができるか、簡単に計算してみましょう。

30坪 × 建ぺい率50% = 1階15坪(約50平米)

30坪 × 容積率200% = 1階15坪、2階15坪(延べ約100平米)
ファミリータイプのマンションでも、大体80平米から100平米ですから、30坪の土地で建ぺい率が50%でも、それなりの広さの家が建てれられるという事が分かります。
もちろん、高さの制限のない地域であれば、200%の上限に触れない、各階が15坪ずつの3階建てでも可能です。

*用途地域*

都市計画法に基づき、住宅を建てることができる地域だと確認できても、それだけでは安心できません。
「用途地域」という分類があり、用途地域ごとに建築できる家の建ぺい率や容積率、そして居住環境にかなり差があります。
「第1種低層住居専用地域」では住宅以外の用途は厳しく制限されているエリアなので良好な住環境が望めます。
一方、「準工業地域」では、住宅を建てることは可能ですが、主として環境悪化をもたらす恐れのない工場と住宅が混在したエリアです。
閑静な住環境を気にされる方には適さない可能性があります。

③地盤

川の近くや低地、山間部などに家を建てる場合、そのままの状態で家を建てると、家が傾いてきたり、地震や台風による水害があった場合に多大な被害を被ったりする可能性があります。
そのような被害を防ぐ目的で、軟弱な地盤に家を建てる場合、地盤改良工事が必要となり、別途工事費用がかかってきます。
地盤の強い土地であれば必要のない費用ですので、土地選びの際によくチェックしましょう。

④土地の形状や高低差

袋地や旗竿地は、建て替えができない可能性が高いので将来的に売却する可能性があるなら避けるべきです。
土地の形や土地の高低差にも注意しましょう。
坂の多い地域によくあるのですが、道路より低い土地に家を建てると、外を歩いている人に家の中が見られやすくなってしまいますし、日当たりが悪い、道路からの雨水が入り込みやすいなどのデメリットが考えられます。
住んでから後悔したのでは遅いので、周囲の環境を目で確認したり、地図や自治体の公表しているハザードマップなどをよく見たりして土地を選ぶようにしましょう。

理想の土地に出会うためには、とにかく自分の目でたくさんの土地を見て、目を肥やすことです。そして、土地にこだわりすぎて予算を大きくオーバーしないためにも、土地と家の費用バランスをあらかじめ決めておくことが最も重要です。
これから土地探しをされる方のご参考になれば幸いです。

 

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